违章建筑签订的租赁合同的效力认定及赔偿问题

周怡琳

律师

案例：

A公司有一栋无证厂房想要出租。在2017年底，A公司与B公司签订了《厂房租赁合同》。在签订合同前，A公司明确告知B公司，该厂房为无证厂房，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。B公司在承租后，在获得A公司的同意的前提下，对厂房进行了装修及改造。在一年半后也就是2019年6月，B公司收到了拆违办发拆除违章建筑通知书。通知书书中载明，该地块上建筑为违章建筑，限期30日内拆除。2019年7月，B公司搬离。

现B公司一纸诉状将A公司告之法院，要求1、解除租赁合同 2、赔偿B公司装饰装修费用。3、B公司要求A公司根据合同赔偿违约金。

现在，让我们一一来看B公司的每个诉请是否合理，是否会得到法院支持

第一，在这个案例中，我们要明确一点，该厂房系无证厂房。根据我国相关法律规定，无证厂房是属于违章建筑是不允许出租的。鉴于此，该合同属于无效合同。这里我想问下，各位看官，作为一份自始无效的合同是否可以解除？或者是否有解除的必要？

答案是，无效合同。自始无效，不存在解除。解除合同在法律上针对的一定是合法有效的合同。

第二，关于B公司要求A公司赔偿装饰装修的费用是否会得到支持呐？

关于无效合同，法律的规定是“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

适用到本案，我们看下B公司是否有损失。案例中提到“B公司在承租后，在获得A公司的同意的前提下，对厂房进行了装修及改造。”B公司承租厂房时间为2年，其改造和装修后使用的时间预期一般也认为是2年。回到案例中，可以看到B公司实际使用时间为1.5年，还有半年没有用。由此，我们可以将其作为B公司的损失。

B公司的损失应当有谁来买单？

A公司在与B公司签订合同时，并没有隐瞒厂房的性质。故作为一家企业，B公司承租时，也应当意识到该租赁合同系无效合同。所以，AB两家公司对该份无效合同的签订均属于有过错。一般实践中，根据双方过错大小，来认定责任的大小，再此案例中，我们姑且认为双方错误各占50%。

由此，可以看到，B公司的装饰装潢改造费用的损失，应当由AB公司各承担一半。

第三，B公司要求A公司根据合同赔偿违约金。

该问题的焦点在于，无效合同是否可以要求对方赔偿违约金。答案其实是很明确的。不可以。因为违约条款不能 独立存在其是有效合同的必备条款。本案例中的合同是无效合同，那么该违约条款也不能被单独认定有效并试用。

问一下各位看官，无效合同中什么条款具有独立性可以单独适用。

答案是争议解决条款的独立性。 通俗的说就是签订合同时，双方约定了该合同产生纠纷的解决方式，不应合同无效而无效。

关于违章建筑签订的租赁合同的效力认定及赔偿问题就先聊到这。如果您有其他想要了解的问题可以留言或者私信。